Le bail 3 6 9 est une étape fréquente pour les professionnels désirant établir leur enseigne. Il concerne la réalisation, la mise en œuvre et la résiliation d’un bail commercial classique, au terme de l’article L.145 alinéa 1 à 3 du Code du Commerce.
Le champ d’application de cet article concerne les baux qui mettent en œuvre l’exploitation d’un fond (appartenant à des commerçants ou des industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés) mais aussi les baux de terrains nus qui se sont vus édifier des constructions visant des fins commerciales, artisanales ou industrielles.
Trait classique du Droit des contrats français, ce bail 3 6 9 peut être conclu oralement (bien que cela comporte des risques de litige), et ne souscrit pas à une forme particulière pour que sa validité soit reconnue entre les parties, dès l’instant où sa durée n’est pas inférieure à 9 années consécutives.
Cette durée n’engage que le propriétaire du local loué qui devra payer à son locataire une indemnité d’éviction en cas de rupture prématurée du contrat.
Les types de baux les plus répandus ?
Le bail 3 6 9 est donc un contrat de location classique, à destination des professionnels, qui établit divers avantages financiers et pratiques pour le locataire, comme un plafonnement du loyer (qui n’est réévalué qu’annuellement ou tous les 3 ans, selon les termes stipulés dans le contrat) et un renouvellement prioritaire en sa faveur. Le bailleur a toujours la possibilité de refuser ce renouvellement à son locataire, mais doit (comme dans le cas d’une éviction du local commercial) payer une indemnité à la société ou l’entreprise qui ne verra pas son bail locatif reconduit. La jurisprudence a néanmoins établit qu’en l’absence de manifestation des parties le contrat est reconduit tacitement au terme des échéances prévues dans ses closes.
Mais ces avantages ne donnent pas toutes latitudes au locataire, car si les loyers des baux commerciaux classiques sont fixés par période triennale ou annuelle, le fait d’exercer une activité autre que celle mentionnée dans lors de la réalisation du bail 3 6 9 entraîne un déplafonnement et intrinsèquement une augmentation du loyer. De plus, certaines activités ne bénéficient pas d’aménagement, les bureaux, hôtels, cinémas et terrains nus ne peuvent voir leur loyer plafonné.
Mettre fin à son bail 3 6 9
Le locataire dispose de deux moyens pour mettre fin à son bail locatif, soit en le signifiant à son bailleur par acte d’huissier soit par lettre recommandée avec accusé de réception, en prenant en compte un préavis de 6 mois avant la date initiale de rupture du contrat ou bien la fin de la période de trois ans. Ce mode de clôture du contrat n’ouvre aucune voie à des indemnités.
Un préavis de 6 mois est aussi nécessaire lors d’un départ en congés du locataire, que ce soit pour ses loisirs ou bien une invalidité, ou encore un départ en retraite, auquel cas celui-ci se voit dans l’obligation de continuer à payer son loyer. Le décès n’est pas non plus une cause de clôture automatique du contrat, hors prévision préalable du bail, et les congés à répétition peuvent donner lieu à une rupture unilatérale du contrat par le propriétaire du local.
D’éventuels travaux donnent lieu à un congé de la part du bailleur à son locataire, période durant laquelle les locaux n’étant pas accessibles, nul loyer n’est alors à verser, en revanche le propriétaire du local peut aussi choisir de ne pas renouveler le bail au terme de la période triennale (ou annuelle selon les termes du contrat) pour pouvoir réaliser les réparations ou aménagements nécessaires.
En résumé…
Le bail 3 6 9 est donc de façon générale un bail commercial locatif classique qui coure sur une durée minimum de 9 ans, nécessite un préavis de 6 mois pour signaler un congé ou une résiliation et voit le plafonnement de ses loyers ré-évalué tous les 3 ans. Il protège principalement le locataire tout en l’astreignant à une certaine correction envers son bailleur, pour permettre une installation et une pratique de l’activité facilitée, tout en protégeant le propriétaire d’éventuelles situations non prévues par le contrat.
