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Le loyer du bail commercial peut-il évoluer au fil des années ?

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Le loyer du bail commercial peut-il évoluer au fil des années ?

A l’occasion de la conclusion du bail commercial, le loyer est en principe librement fixé par les parties. Sa révision, par contre, fait l’objet d’un strict encadrement par la loi. En effet, la révision du loyer du bail commercial peut intervenir à maintes occasions ou dans plusieurs hypothèses : soit du fait de la loi, soit du fait du contrat lui-même. Comment cela se passe exactement ? Quelles sont les règles de révision du loyer dans le bail commercial ? Voici tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

Quelles sont les modalités de révision du loyer du bail commercial ?

En général, la loi admet deux hypothèses de révision du loyer: la révision triennale qui intervient tous les trois ans, ou la révision lors du renouvellement du contrat.

La révision triennale

La révision du loyer du bail commercial peut intervenir tous les 3 ans en fonction de l’évolution d’un indice fixé par le contrat. Cet indice peut dépendre du coût de la construction (ICC) ou des loyers commerciaux (ILC). Il ne s’agit pas ici d’une révision automatique tous les trois ans. Cela suppose donc que la partie qui souhaite obtenir une révision du loyer devra en formuler expressément la demande.

En général, en cas d’augmentation, l’initiative de la demande émane du bailleur alors qu’en cas de diminution, c’est le locataire qui prend l’initiative. La demande s’effectue soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

La demande de révision du loyer du bail commercial doit, en outre, clairement préciser le montant du loyer demandé. Une fois les parties mises d’accord, le loyer révisé prend en principe effet à la date à laquelle la demande de révision triennale a été effectuée.

La révision conventionnelle

En dehors de la possibilité d’une révision triennale, les parties peuvent décider d’une révision automatique ou conventionnelle du loyer au moyen d’une clause dite « d’échelle mobile ».

En vertu de cette clause, les parties se mettent d’accord pour une indexation du loyer en cours via un indice et une périodicité dont ils auront convenus. Cette clause ouvre droit à une révision du loyer du bail commercial de façon systématique, et sans qu’il soit besoin pour les parties d’en effectuer la demande.

Quelles sont les règles de plafonnement en matière de fixation et de révision du loyer ?

En matière de fixation ou d’indexation du loyer dans le bail commercial, le principe est celui de la révision sur la base de la valeur locative. Cette révision est plafonnée, mais peut connaître des exceptions dans certains cas.

Le principe du loyer révisé à la valeur locative

Aux termes des dispositions du code de commerce en son article L.145-33, la révision du loyer du bail commercial doit s’aligner sur la valeur locative des locaux.

À défaut d’un accord entre les parties, cette valeur devra être déterminée au regard de 5 facteurs tels que :

  • la destination des lieux ;
  • les caractéristiques du local considéré ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les obligations respectives des parties au contrat ;
  • et les prix couramment pratiqués dans le voisinage immédiat.

La révision « plafonnée »

La révision du loyer de façon triennale fait l’objet d’un plafonnement. Ainsi, l’augmentation ou la diminution du montant du loyer ne peut en principe excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Une révision du loyer du bail commercial ne peut non plus excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités professionnelles.

Le plafonnement peut être cependant combattu en cas de déspécialisation du bail par le locataire, ou si le bailleur démontre une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

 

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