A chaque assemblée générale de la copropriété concernant la validation des comptes annuels, votre syndic vous propose de lui donner quitus de la gestion. Qu’est-ce que cela veut dire ? Qu’est-ce que ça implique et est-ce une bonne idée ? Si l’idée de participer à une assemblée générale ne vous enchante pas, c’est parfois bien mieux de se faire violence plutôt que de déléguer à son syndic. On vous explique pourquoi !
Qu’est-ce que donner quitus ?
Quitus, c’est une expression latine qui désigne le fait de quitter une obligation, de s’en défaire. En d’autres termes, il s’agit pour vous de vous défausser d’une obligation qui vous ennuie au profit de quelqu’un d’autre qui la prendre en charge à votre place. Si c’est parfois extrêmement tentant, ce n’est pas forcément la meilleure solution, et le jeu en vaut rarement la chandelle. Donner quitus au syndic, c’est abandonner votre pouvoir décisionnel.
Le rôle du syndic est de veiller à la gestion de la copropriété, il est le mandataire des copropriétaires et est donc tenu de les informer des conditions de gestion de la copropriété et de ce qui peut être à faire ou à entreprendre comme travaux. Mais il n’est pas censé prendre des décisions unilatérales, c’est pourquoi des assemblées générales sont organisées entre les copropriétaires afin de prendre les décisions qui s’imposent par le vote de chacun des propriétaires.
Lorsque vous décidez de donner quitus au syndic, vous abandonnez votre pouvoir décisionnel à son profit. C’est donc lui qui devra prendre la décision qui s’impose pour vous. Or, ce n’est pas le syndic qui vit dans la copropriété mais bien vous et une décision – même si elle semble secondaire, doit avoir été étudiée par vous car, en cas de problème, c’est vous qui en subirez les conséquences.
Une pratique qui n’est pas encadrée par la loi
Le quitus n’apparaît ni dans le Code Civil, ni dans la loi de 1965. Il est pourtant au coeur des relations entre mandataire et mandant. Si vous voulez donner quitus au syndic, sachez que cela lui retire toute responsabilité de ses actes sur la période donnée. Les travaux, les conditions d’entretien mais aussi la gestion des impayés ne dépendent alors plus que du syndic et vous n’aurez rien à y redire.
Le problème majeur étant que, en cas de mauvaise gestion de la part du syndic ou, pour appeler un chat un chat, en cas d’arnaque, les conséquences peuvent mettre des années avant d’être visibles. Si vous avez décidé de donner quitus à votre syndic concernant la globalité de la gestion et qu’un jour votre appartement ou l’immeuble est sinistré et qu’il ne s’est pas acquitté du paiement de l’assurance, vous vous retrouverez dans une drôle de situation sans recours possible.
Cela dit, il y a quand même une chose à savoir : donner quitus au syndic ne vaut que pour les actes qui ont été porté à votre connaissance. Si votre syndic a agi sans vous en avertir au préalable, le quitus n’a à ce moment-là aucune valeur et vous êtes en droit de demander réparation.
Une exception : la distance
S’il n’est pas conseillé de donner quitus au syndic, il y a tout de même quelques situations dans lesquelles cela peut s’imposer. Si vous devez gérer plusieurs propriétés ou que vous êtes absent pour raisons personnelles à une assemblée générale, vous pouvez être obligé de vous résoudre à cette possibilité.
Nous ne pouvons alors que vous conseiller d’y avoir recours avec prudence. Il est par exemple possible de ne donner quitus au syndic que pour une activité bien spécifique et non pour l’ensemble de la gestion de la copropriété. Aussi, n’hésitez pas à garder un œil sur les activités du syndic et à vous renseigner dès que possible afin d’éviter les mauvaises surprises.
